Modelová varianta řešení prohlášení vlastníka

Legislativní východiska

Prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám je právní úkon, který může učinit vlastník budovy (příp. spoluvlastníci, manželé, oprávněný z práva stavby), ve které mají vzniknout nejméně dvě jednotky (byty, nebytové prostory), z nichž každá se stane samostatnou věcí; tedy předmětem samostatného vlastnictví. Prohlášení vlastníka musí být učiněno vždy, když bude mít vlastník budovy zájem převést vlastnictví alespoň k jedné jednotce.

V § 1166 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále též NOZ) definuje obsah prohlášení následovně:

  1. údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území;
  2. pojmenování a označení bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání;
  3. určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky;
  4. velikost podílů na společných částech;
  5. jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich;
  6. Má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství vlastníků“). Nevznikne-li v souvislosti s rozdělením společenství vlastníků, určí prohlášení správce pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku;
  7. K prohlášení se přiloží půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů;

Výše stanovené body jsou povinnou součástí, další údaje v prohlášení jsou nepovinné, jsou uváděné podle potřeby.

V § 1164 NOZ, je stanoveno, že jednotka (jednotky) vzniknou zápisem prohlášení do veřejného seznamu. Návrh na vklad prohlášení do veřejného seznamu (katastru nemovitostí) je zatížen správním poplatkem ve výši 1 000,-Kč.

Dalším důležitým legislativním dokumentem je Nařízení Vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Uvedený dokument upřesňuje:

  • způsob výpočtu podlahové plochy (§2, §3);
  • definici společných částí domu (§4, §5, §6);
  • činnosti, týkající se správy domu a pozemku (§ 7 -12);

Analytická část

Verifikace oprávněného subjektu

Podle § 1164 NOZ prohlášením rozdělí své právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám vlastník nebo osoba k tomu oprávněná. Z uvedeného vyplývá, že je nutné kontrolovat oprávněnost vlastníka k rozdělení domu na jednotky. Vlastnické právo se kontroluje nahlížením (výpisem) do katastru nemovitostí, popřípadě prokazuje dokumentem, kterým bylo vlastnictví nabyto. V případě právnické osoby se musí provést kontrola statutárních orgánů podle výpisu z obchodního rejstříku, popř. způsob jednání statutárního orgánu.
Vlastník: Bytové družstvo Skuteckého – Laudova se sídlem Praha 6 – Řepy, Laudova 1385/31, PSČ 163 00, IČ 241 28 228,
Statutární orgán: představenstvo (předseda, místopředseda, člen), v případě předepsané písemné formy podepisuje za družstvo předseda nebo místopředseda a člen představenstva.

Identifikační údaje domu

V souladu s § 1166, odst. 1, písm. a) NOZ se identifikačními údaji rozumí údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území.

  1. Pozemky, druh – zastavěná plocha a nádvoří:
    • parcelní číslo 1149/60 (a dalších, pro účely této studie neuvedených) o celkové zastavěné ploše 282 m2 (dále také jen jako pozemek);
  2. Dům se vchody č. p. 1379, č. p. 1380, č. p. 1381, č.p. 1382 a č.p. 1383 stojící na pozemcích parcelní číslo 1149/60, parcelní číslo 1149/67, parcelní číslo 1149/66, parcelní číslo 1149/65 a parcelní číslo 1149/59. (dále také jen jako dům)
  3. Obec Praha, část obce Řepy.
  4. Katastrální území Řepy [729701], list vlastnictví č. 8535.

Údaje o jednotkách

Jednotka zahrnuje byt nebo nebytový prostor jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá (§ 1159 NOZ).

Požadavek, uvedený v § 1166, odst. 1, písm. b), bod 1 „pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání“ je možné formulovat v tabulce:

Byt Vchod domu Nadzemní podlaží Způsob využitíPodlahová plocha
113791byt76,6

Ve skutečnosti se jedná o 89 bytů, 5 vchodů a 8 nadzemních podlaží.

Podlahovou plochu[4] bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností včetně místností, které jsou jako součást bytu umístěné mimo hlavní obytný prostor, včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt nebo nebytový prostor včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu.

Lodžie a sklepní kóje příslušející k jednotce, nejsou započítány do podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru jednotky a jsou určeny k výlučnému užívání s bytem nebo nebytovým prostorem jednotky.

popř. dále textem:

Byt č. 1 v 1. nadzemním podlaží vchodu čp. 1379 Celková podlahová plocha bytu je 76,6 m2. K výlučnému užívání s bytem patří lodžie o podlahové ploše 6,2 m2, nezapočítaná do podlahové plochy bytu. K výlučnému užívaní s bytem patří sklepní kóje o podlahové ploše 3 m2, která není započítaná do podlahové plochy bytu a je umístěná v 1. podzemním podlaží ve společných prostorách domu.

Určení plochy bytu je možné určit ze stavebních plánů a kontrolou skutečného stavu. Bylo zjištěno, že skutečný stav se od stavebních plánů odlišuje, navíc se odlišuje plocha bytů umístěných ve stavbě nad sebou. Z důvodu nemožnosti proměřování všech bytů byli vytipované tzv. modelové byty a podle nich byla určena plocha stavebně stejných bytů.

Nebytová jednotka (kancelář) – se nachází v přízemí každého vchodu a pro prohlášení vlastníka je možné použít varianty:

společné prostory v prohlášení

Zdroj: vlastní

Varianta A.: Definovat samostatný nebytový prostor.
Varianta B.: Začlenit kancelář do společných prostor.

Výhodou varianty A. je možný prodej kanceláře, jako nebytového prostoru k podnikání nebo jiným účelům.

Určení a popis společných prostor

Určení společných prostor vychází z § 5 a § 6 Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., mimo rozhodnutí o zařazení kanceláře v přízemí každého vchodu do společných prostor, zde nejsou žádné zvláštnosti nebo odlišnosti.

Velikost podílů na společných částech

Velikost podílů na společných částech určuje Bytové družstvo Skuteckého – Laudova, jako původce prohlášení, poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě v souladu s § 1161 NOZ a jsou uvedeny v následující tabulce:

Přechod věcných a jiných práv a závad na vlastníky jednotek

Věcná a jiná práva přecházející z Bytového družstva Skuteckého – Laudova, vlastníka nemovité věci, na všechny vlastníky jednotek se vznikem vlastnického práva k jednotkám jsou založena následujícími smlouvami:

  • Odvoz domovního odpadu
  • Elektrická energie
  • Studená voda
  • Teplo a teplá užitková voda
  • Servis výtahů
  • Správa domu a bytů
  • Úklid domu
  • Pojištění
  • Zástavní právo

Stanovy

V souladu s ustanovením § 1166, odst. 2 , NOZ v prohlášení musí být uvedeny stanovy společenství vlastníka. Lze zpracování stanov odložit, avšak nejpozději s vložením návrhu na změnu vlastnického práva třetího vlastníka. Základní body stanov (příklad):

  1. název společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“)
  2. členství v SVJ, práva a povinnosti člena SVJ;
  3. orgány SVJ, jejich působnost;
  4. způsob hlasování;
  5. řešení správy domu a bytů;
  6. pravidla pro užívání společných částí
  7. pravidla hospodaření;

Půdorysy všech podlaží

Zdroj: vlastní

Zdroj: vlastní

Jedná se o povinnou část prohlášení, je možné vycházet ze stavebních plánů domu, ovšem při ověřování plochy jednotlivých bytů se ukázalo, že stavební plány neodpovídají reálnému stavu. Byla zpracovaná jednoduchá schémata.

Závěr

Zdroj: vlastní

Zdroj: vlastní

Prohlášení je zásadní dokument, kterým je podmíněna možnost převodu vlastnického práva na jinou osobu. Před samotným zpracováním prohlášení je nutné provést řadu kroků, které jsem se pokusil znázornit algoritmem.

Bibliografie

  1. ČR, Parlament. Předpis č. 89/2012 Sb. Zákon občanský zákoník. http://www.zakonyprolidi.cz/. [Online] 3. 2 2012. [Citace: 6. 5 2016.] http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89.
  2. Vláda ČR. Nařízení Vlády č. 366/2013. www.zakonyprolidi.cz. [Online] 30. 10 2013. [Citace: 6. 5 2016.] www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-366.

 

(Návštíveno 339 krát, z toho 1 krát dnes)

Komentáře

komentář/komentáře